Op 29 juli 1889 verkrijgen architect E. Colinet (Oostende) en A. Passenbronder (Antwerpen) van de Belgische Staat een erfpacht voor circa 50 ha duin, gelegen ten noorden van de tramlijn op het grondgebied van Klemskerke en Vlissegem. Als eigenaar bepaalt de Staat een aantal voorschriften met betrekking tot de stedenbouwkundige en architecturale vormgeving. Opgelegd worden onder meer een voldoende bebossing en een beperkte bouwoppervlakte voor het verplichte villatype; de bouwvergunningen en de aanleg van de wegen zijn onderworpen aan de goedkeuring van Bruggen en Wegen. Ten gevolge het overlijden van architect E. Colinet (Oostende) komt de Concessie na enige moeilijkheden met betrekking tot de opvolging op 4 april 1896 in handen van de "Société Anonyme de Coq-sur-Mer", met notaris D. Depuydt, burgemeester van Gistel, en L. Herreboudt, verzekeringsagent te Brussel, als aandeelhouders.

Het eerste officiële urbanisatieplan wordt goedgekeurd bij M.B. van 8 februari 1900; oudere plannen respectievelijk van 1898 en 1899 tonen voornamelijk de toestand van het aangelegde wegennet met Leopoldlaan als centrale noord-zuidas, waaraan de eerste bebouwing ontstaat. Het officiële plan vertoont een romantisch verkavelingsplan, geïnspireerd op de Engelse landschapsaanleg, de rust bevorderend en uitnodigend tot wandelen. Het gebied is ingedeeld in grillige blokken, waarin regelmatige kavels met villa's. De wegen hebben een gebogen tracé en zijn opgedeeld in drie categorieën van respectievelijk 6, 10 en 15 m breedte die het verschil uitmaken tussen wandelpaden en lanen; de Koninklijke Baan volgt nagenoeg de kustlijn, centrale, deels cirkelvormige lanen als de Leopold-, Clementina-, Maria Hendrika- en de Albertlaan, omsluiten het "Parc Royal", in de volksmond "La Potinière", eertijds opgebouwd rond een kiosk, thans minigolf en tennis.

In 1904 wordt de Concessie voor het eerst uitgebreid met de hoge duin van 3 ha, gelegen ten noorden ervan. Ter bescherming van het duin en van de badplaats was men immers genoodzaakt een stenen glooiing te bouwen. Deze infrastructuurwerken, uitgevoerd door de Staat en voor de helft bekostigd door de vermelde N.V. zijn voltooid in 1907. Hierbij wordt een stenen glooiing met wandelgang opgericht, het strand toegankelijk gemaakt via drie trappen en twee verbindingswegen aangelegd tussen de Koninklijke Baan en de rudimentaire Zeedijk, samen met twee grasperken. Hetzelfde jaar gaat deze N.V. in vereffening.

Op 2 augustus 1911 wordt een nieuwe N.V."Le Coq-sur-mer" opgericht, voornamelijk bestaande uit Brusselaars, onder meer de architecten E. Acker (Sint-Gillis) en C. Damman (Elsene); laatstgenoemde aangeduid als "administrateur-directeur". Een jaar later sluit deze N.V. met de Belgische Staat een overeenkomst, waarin de regels, opgesteld door architect-urbanist J. Stübben, worden aanvaard; voor het eerst wordt de huurders de mogelijkheid geboden een lot in volle eigendom te verwerven. Later wordt de Concessie voor de tweede maal uitgebreid met 15 ha, gelegen ten oosten van de bestaande; net zoals voor de vorige erfpachten geldt 28 juli 1979 als einddatum.

Het plan met als titel "Extension et Amémagement de la colonie balnéaire de Coq" naar ontwerp van J. Stübben, daterend van 20 november 1910, is vermoedelijk opgesteld in opdracht van de Staat. In vergelijking met het plan van 1900 vallen enkele structurerende, "geometrische" aanpassingen op. Belangrijk is de centrale, rechte oost-westas (Jean d'Ardenne-, Normandiëlaan) waarop - van west naar oost- een ovaal, een cirkelvormig en een rechthoekig plein zijn geënt. Het deel tussen de Koninklijk Baan en de zee werd deels geherstructureerd door het toevoegen van enkele toegangen tot de Zeedijk de nu zogenaamde "hellingen"; onder meer ter hoogte van de Christina- en de Bretoenselaan wordt het halfronde Christinaplein gecreëerd als tegenhanger van het Leopoldplein. Het plan van J. Stübben voorziet een verhoging van de dijk met wandelweg. Het oostgedeelte, de tweede uitbreiding, wordt volgens een geometrischer schema verkaveld zie rechte lanen zoals Waterkasteel-, Marie José-, Louisa-, Prins Karellaan... Vroegere voorschriften zoals maximale groenvoorziening, met verhouding 1/3 terreinbezetting en 2/3 begroeiing en het behoud van het duinenreliëf blijven bewaard.

De conventie van 1912, opgesteld naar de richtlijnen van Stübben, komt in feite neer op een verfijning en een verstrakking van de bepalingen vastgelegd bij de stichting in 1889. Deze overeenkomst valt uiteen in twee delen: algemene en de specifieke voorwaarden; laatstgenoemde gelden respectievelijk voor de vier zones waarin de Concessie is opgedeeld. Algemene voorwaarden waren onder meer: alle constructies nemen het type aan van villa's, "maisons de plaisance" of cottages; zeer gedetailleerde plans worden voorgelegd aan de Dienst voor Bruggen en Wegen; er wordt geen reclame aangebracht op de gevels; omheiningen met een maximale hoogte van 50 cm worden ten laatste op 1 juni van het jaar volgend op de bouw van het huis opgericht.

Voor de zone ten zuiden van de Koninklijke Baan gelden de volgende richtlijnen: met uitzondering van enkele precies aangeduide zones worden enkel een- of tweegezinswoningen gebouwd; de loten voor alleenstaande villa 's bedragen minimum 400 m2; de gebouwen worden op minimum 4 m van de baan en van de aangrenzende loten opgetrokken; alle gevels worden naar behoren versierd.

In de zone te noorden van de Koninklijke Baan worden de gebouwen in groepen of alleenstaand opgericht, volgens de aanduidingen op het plan. De gebouwen liggen minstens 4 m van de Koninklijke Baan, deze wijkruimte kan rond de squares en de binnenwegen ofwel verminderd ofwel weggelaten worden.

De Zeedijk werd opgedeeld in twee zones, één voor aaneengesloten en één voor losstaande bebouwing. Op de drie plaatsen, met voorzien behoud van het duinenreliëf, worden eengezinswoningen of losstaande meergezinswoningen gebouwd, die in grote lijnen aan de dezelfde voorwaarden zijn onderworpen als de bebouwing ten zuiden van de Koninklijke Baan. De aaneengesloten bebouwing aan de Zeedijk moet onder meer beantwoorden aan volgende voorwaarden: de voorgevels zijn naar behoren versierd; de achtergevels zijn bekleed met helder gekleurde, gevoegde baksteen of beschilderd of bepleisterd in een heldere kleur; de achtergevels worden steeds goed onderhouden.

Voor elk van de vier zones zijn bepalingen ingelast in verband met de afmetingen van loggia's, balkons en in verband met de inplanting en afwerking van de externe keldertrappen.

In 1979 is het concessiecontract afgelopen. Om het karakter van de badplaats te behouden werd krachtens het K.B. van 24.06.1981 de perimeter van een dorpsgezicht met daarin drie monumenten vastgelegd; deze omsloot het gedeelte gelegen rond de noord-zuidas vertrekkende vanaf het tramstation, tot aan de Koninklijke Baan en vervolgens het gedeelte aan de Rembrandtlaan met een tiental villa's naar ontwerp van architect V. Vaerwyck. Het tramstation (Markt 2), de kiosken (Koninklijk Plein) en het huidige gemeentehuis (Leopoldlaan 24) werden toen beschermd als monument.

Ten gevolge het M.B. van 02.10.1986 is het BPA De Haan-Concessie van kracht; via een reeks stedenbouwkundige voorschriften wordt gepoogd de aanleg van de Concessie te behouden. Na zes jaar bleek het BPA niet voldoende garanties te bieden voor het behoud van het karakteristieke beeld; daarom is thans de de hele concessie beschermd als dorpsgezicht bij B.V.R. 8.03.1995.

Het grosso modo uitgevoerde aanlegplan naar ontwerp van J. Stübben (1910) is tot op heden bewaard. De bebouwing bestaat uit een conglomeraat van kleinschalige villabouw, onder meer meergezinswoningen, aangevuld met enkele grote indrukwekkende gebouwen (hotels, homes) voornamelijk geconcentreerd aan de Leopoldlaan. Ook hotels + horeca en winkels aan de Koninklijke baan, afwisseling alleenstaande en aaneengesloten bebouwing, laatstgenoemde ook op "hellingen" naar Zeedijk; vervangende nieuwe bouw.

De oudste bebouwing, - type alleenstaande eclectische burgerhuizen met bovenverdieping en pittoresk dakenspel - daterend van rond de eeuwwisseling, ligt voornamelijk aan en in de omgeving van de noord-zuidas, zoals onder meer de tweegezinsvilla "Cantecler" (Leopoldlaan 2-4) van 1890; het voormalige Casino, opgetrokken in exotische stijl in 1899, werd afgebroken in 1929, resterende paviljoentjes; "Le Grand Hôtel du Coq-sur-Mer" (Leopoldlaan 24), huidig Gemeentehuis, van 1898.

Voorts geleidelijke invulling van de kavels met recentste bebouwing in het uiterste oostgedeelte op terreinen van de vroegere gemeente Vlissegem.

Het gaat hier duidelijk om "vrijetijdsarchitectuur", gekoppeld aan het begrip van vakantie en ontspanning, zowel voor de privé-woningen (voornamelijk tweede verblijven) als voor de publieke residenties (hotels, homes, pensions). De hybride bouwstijl sluit veelal aan bij de Anglo-Normandische bouwtrant of de "cottagestijl". Typerend zijn het wisselende dakenspel met wolfseinden, dakvensters en -kapellen; pseudo-vakwerk in de bovenpartijen; erkers, loggia's, balkons; verzorgd houtwerk als standvinken, schoorstukken, modillons, leuningen, luiken, kleine roedeverdeling; art-deco-invloed komt tot uiting in een aantal constructies, hetzij in de volumewerking, hetzij in de gevelversiering; frequent is de combinatie van Normandische en art-decokenmerken. Ook al rieten- en strodaken voor de Tweede Wereldoorlog. Enkele villa's sluiten uitzonderlijk aan bij de modernistische vormentaal onder meer enkele vroege ontwerpen van architect L. Ide (De Haan), één werk van J. Lippens (Gent).

"Regionalistische" villa's, aansluitend bij de traditionele landelijke stijl naar "Vlaams concept" naar ontwerp van architect V. Vaerwyck (Gent), daterend van de jaren 1925-1927, liggen voornamelijk aan de Rembrandtlaan (nummers 10-19). Het oostgedeelte van de villawijk, zie onder meer Spreeuwen- en Waterkasteellaan wordt gekenmerkt door een concentratie van villa's naar ontwerp van architect L. Ide (De Haan), de oudste daterend uit het einde van de jaren 1930 vertonen een zekere stijleenheid met citaten uit de streekeigen bouwtrant: witgeschilderde baksteenbouw op gepikte plinten, scherpe pannen zadeldaken, tuitgevels met getrapte schouderstukken, steunberen.

Naar het einde van de jaren 1930 toe worden reeds kleinere oudere cottages verbouwd en verruimd; ook komt op samengevoegde percelen eerder gegroepeerde villabouw voor, opgenomen in een eenheidsproject voor twee à drie vakantiehuizen. Omtrent dezelfde tijd verschijnen de eerste "moderne" en gerieflijke flats ondergebracht in doorsneeconstructies met villa-allures. Wat al deze vakantieverblijven gemeen hebben is de uitgekiende inplanting, het voordelig gebruik van terreinhellingen en de "functionele" organisatie van de interieurs afgestemd op maximaal gebruik van onconventionele ruimten zonder overbodige circulaties. De bouwpercelen zijn volgens de voorschriften steeds omheind hetzij door een bakstenen muurtje aansluitend bij de bouwtrant met het hoofdgebouw; vaak worden gevelstenen met namen van architect en aannemer ingewerkt in de pijlers van het toegangspoortje. Afzonderlijke of aangebouwde garages komen reeds voor in bewaarde bouwaanvragen vanaf het midden van de jaren 1920. Niettegenstaande de bouwheren voornamelijk uit het binnenland afkomstig waren (Brussel, Gent, Antwerpen, Brugge...Leuven) komen in verhouding niet zoveel architecten uit deze steden voor, wel onder meer G. Carlier (Brussel), V. Vaerwyck (Gent), A. Laenen (Schaarbeek), G. Lauwers (Antwerpen), Viérin (Brugge), en F. Coppieters (Gent). Veel en lang voorkomende naam is architect L. Ide, daarnaast doch in mindere mate M. Haegebaert (De Haan).